Tribunes / janvier 7, 2018

Politique du logement en France : situation et enjeux

Elément critique à la paix et à la cohésion sociale, la politique du logement est fortement encadrée, régulée et surveillée par un arsenal juridique accompagné d’outils de pilotage économiques et sociaux et de partenariats d’acteurs.

La politique du logement en France est encadré par le ministère du logement, il réglemente alors la construction, détermine le droit de propriété, régule les contrats de location et les loyers, subventionne l’investissement ou la consommation.

Cette question se révèle être en général un casse-tête que les gouvernements de tous bords politiques ont eu à traiter. Pour les Français le constat est simple : il existe une difficulté à accéder à la propriété, notamment dans les zones denses.

La France comporte aujourd’hui près de 35 millions de logements selon l’INSEE, dont 82% sont des résidences principales, 10% des résidences secondaires et les 8% restants étant des logements vacants. Le nombre de ces derniers a explosé durant ces dix dernières années.

Pourtant, avec 512 logements pour 1000 habitants en 2016, la France est au niveau européen bien placée, devant l’Allemagne et d’autres pays de l’Union européenne. Le chiffre est à nuancer toutefois, notamment en regardant le flux annuel de construction qui passe de 500 000 logements créés annuellement en 2007 à 360 000 en 2016. La baisse est d’autant plus flagrante dans les zones densément peuplées avec un manque significatif de logements. En revenant à un seuil de construction convenable, on pourrait par le jeu d’augmentation de l’offre stabiliser les prix du marché et permettre ainsi à plus de personnes de se loger.

En 45 ans, de 1968 à 2013, la croissance de la population de France métropolitaine a été de 14,0 millions d’habitants (soit 28 % d’augmentation) et celle du nombre de résidences principales de 12,0 millions (soit 76 % d’augmentation). Le parc total de logements, incluant les résidences secondaires, occasionnelles ou vacantes, a augmenté de 80 %. Entre 2000 et 2016, entre 300 000 et 500 000 logements ont été construits chaque année, soit un total de plus de 6 millions. Sur la même période, la population a augmenté de 352 000 habitants par an en métropole.

En parallèle, les propriétaires immobiliers ont subi les assauts de la politique catastrophique menée notamment par les différents Ministres du Logement du quinquennat Hollande. La principale mesure désastreuse n’est autre que la loi de 2014 dite ALUR,  mise en place et appliquée par Cécile Duflot et Emmanuel Cosse qui sous couvert de protéger les locataires n’a fait que décourager les propriétaires de faire quelque chose de leur bien, un drame quand on sait qu’aujourd’hui il y a en France près de 4 millions de sans-abris.

L’intervention du domaine public dans la question du logement se fait par deux moyens principalement : le logement public et les Aides Personnalisées au Logement ou APL.

Le parc locatif correspondant aux logements sociaux comptait près de 5 millions de logements au début 2017. 3% de ces logements étaient vacants en 2017. Ces logements existent sous différentes formes :

  • Les PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservés aux personnes en situation de grande précarité.
  • Les PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspondent aux HLM traditionnelles.
  • Les PLS (Prêt Locatif Social) et les PLI (Prêt Locatif Intermédiaire), attribués aux familles dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir accéder aux locations HLM ordinaires, mais trop bas pour pouvoir se loger dans le secteur privé.

Si les logements sociaux semblent être la solution de la facilité, ce n’est qu’une fausse solution. Si l’État joue un rôle important dans la construction de logements en France, il ne peut pas à lui seul porter sur ses épaules le coût du logement. En effet, en ne promouvant que les logements sociaux, on augmente l’importance de la dépense publique et on nuit au développement du logement intermédiaire et par la même occasion aux classes moyennes.

La question des APL est une question épineuse qui a fait l’actualité lors de la présentation de la loi de finance rectificative de 2017. La baisse de 5 euros par mois de ces aides a levé un violent débat auprès de l’opinion publique. Pour contextualiser, il faut être conscient de l’importance que représentent ces seules aides dans le PIB de la France, c’est-à-dire 3 fois le budget alloué à la Justice. Il s’agit donc ici d’une source de dépense publique importante, dont la question de la viabilité peut légitimement se poser. En effet, il existe un lien entre l’existence de ces aides et le prix des loyers comme le démontre l’évolution de ces derniers en parallèle de la hausse de ces aides. Il convient toutefois d’être lucide : baisser les APL ne baissera pas les loyers des mêmes montants. Il faut donc trouver un point d’équilibre entre la baisse des dépenses publiques mais aussi le pouvoir d’achat des ménages.

Fin juillet dernier, à Orléans, le chef de l’Etat déclarait ne plus vouloir d’hommes ou de femmes dans la rue d’ici la fin de l’année 2017. C’est raté… Et nombreux sont ceux qui ont épinglé le Président de la République sur cette promesse non tenue.

Ladite promesse a été accompagnée au cours des mois qui ont suivis par une présentation de plusieurs mesures censées composer le « plan logement » du nouveau gouvernement.

Dans les points phares de son programme, on remarque rapidement que les aides au logement seront rabotées. On a déjà pu observer une première baisse des APL, qui est censée s’accorder avec la baisse des loyers des locataires HLM à hauteur de 50€ pour tenter de récupérer 1,4Md€. On ne peut également que remarquer la volonté de supprimer la taxe d’habitation, jugée injuste par le chef de l’état. La colère des maires s’était alors faite entendre partout en France, craignant que la promesse de compensation à l’euro près par l’État visant à se substituer à la taxe d’habitation ne soit pas tenue. Autre point que visera le plan logement : la transition énergétique.

La constat est le bon : l’habitat est trop cher et les aides au logement n’ont pas aujourd’hui l’effet escompté et leur efficacité n’est pas celle que l’on peut attendre d’un tel investissement budgétaire.

Pour faire baisser les prix de l’immobilier, le gouvernement compte déverrouiller le foncier en baissant les aides, en simplifiant les normes et en fluidifiant le parcours locatif. Les prix du foncier ont en effet depuis 10 ans augmenté de 71%, contre 24% pour le prix de construction d’une maison, et 12% pour l’inflation. Pour cela, le gouvernement mise sur un abattement fiscal sur les plus values en zone tendue. Cependant les résultats peuvent s’avérer décevants, car il faut parvenir à déverrouiller en même temps un permis de construire, frein d’ordre politique, sur le modèle du « maire bâtisseur, maire battu ». Les compensations financières promises aux collectivités ne suffiront peut-être pas à compenser l’impact de constructions massives auprès des citoyens.

En outre, ces mesures ne suffisent pas. Parmi les chercheurs de logements, il y en a qui se prêtent à l’exercice pour la première fois. Ces primo-accédants se retrouvent souvent bloqués dans l’obtention de leur bien par la banque. Une proposition concrète et fiable serait d’abaisser l’apport personnel des ménages dans la demande solvable d’un crédit grâce à une garantie de l’Etat à hauteur de 10 à 15%. En effet, la réelle difficulté dans l’obtention d’un prêt n’est pas la demande en elle-même, mais l’apport nécessaire à son obtention. Lorsqu’un ménage souhaitera demander un prêt de 100 000€ pour un logement, se verra demandé par exemple 10 000€ d’apports. L’Etat garantirait une somme comme 3000€, laissant au ménage 7000€ en apports, et un accès simplifié au crédit.

Autre proposition, revoir à la baisse la TVA dans les paramètres d’acquisition d’un bien immobilier pour les résidences principales. Alors que le taux est à 5,5% dans les zones prioritaires de la politique ANRU, une zone par exemple limitrophe d’une zone prioritaire se retrouvera avec un taux à 20%. Ajuster le taux global de TVA à 5,5% permettrait de conforter l’accès à la priorité. Afin de compenser le manque à gagner, la création de nouvelles recettes sur les constructions neuves ou sur les HLM pourraient être envisagées.

Ensuite, en plus des actuels HLM déjà en places, la création de propriétés à mensualités modérées (PMM) permettrait d’innover dans le secteur des logements sociaux. Ces PMM s’adressent aux primo-accédants, ne nécessitant pas d’apport personnel. On loue dans un premier temps le terrain, puis une fois le crédit remboursé on est garanti de devenir propriétaire.

Il convient également de relancer la construction de logement. Pour cela, le point de départ consiste en l’abrogation de la loi dite ALUR pour restaurer la confiance perdue qui a entrainé la chute de la construction dans notre pays. Cela passe aussi par plus de construction.

Enfin, la baisse des prix de ventes peut être incitée par une baisse des couts de construction. Pour cela, il faut cesser l’inflation normative dans le domaine de la construction, en s’engageant sur une stabilisation règlementaire. En effet, aujourd’hui, ce sont déjà plusieurs milliers d’articles règlementaires et plus de 4000 normes en matière de construction qui sont en vigueur. Enfin, la diminution des couts de construction passe également par des délais raccourcis et une simplification des procédures, en luttant par exemple contre les procédures abusives ou en réduisant les délais d’obtention des permis de construire.

En conclusion, ce n’est qu’avec une politique audacieuse et ambitieuse que notre pays pourra relever le défi du logement et ainsi parviendra à loger les 4 millions sans abris en France.